GAYRİMENKUL ALIMI YOLUYLA TÜRK VATANDAŞLIĞININ KAZANILMASI: HUKUKİ ÇERÇEVE VE UYGULAMA
Bu yazımızda taşınmaz satın alarak Türk vatandaşlığının kazanılması süreci ele alınmıştır. Özellikle, taşınmaz değerleme raporu ve uygunluk belgesi gibi belgelerin önemi vurgulanmıştır. Türk vatandaşlığı, milli güvenlik ve kamu düzeni açısından engel bulunmaması şartıyla bu yöntemle kazanılabilir. Uygulama Türkiye Cumhuriyeti tarafından belirlenen yatırım türü ve tutarına bağlıdır. Taşınmaz satın alarak vatandaşlık kazanımı için belirlenen asgari değer 400.000,00 Amerikan doları ve eşdeğeridir. Bu taşınmazın, üzerinde yapı bulunan arsa veya kat irtifakı kurulu bağımsız bölüm olması gerekmektedir. Ayrıca, alınan taşınmazın tapu kayıtlarına üç yıl süreyle devredilemeyeceğine dair şerh düşürülmesi şarttır.
A. HUKUKİ ÇERÇEVE
2010/139 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesinin 2. fıkrası (b) kapsamında en az 400.000,00 Amerikan doları ya da karşılığı döviz tutarında olan ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş ya da üzerinde yapı bulunan arsa niteliğindeki bir taşınmazı, tapu kayıtlarına üç yıl süreyle satılmama şerhi konulmak şartıyla satın alan veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş ve bedeli peşin olarak ödenen, yine aynı şekilde tapu siciline üç yıl boyunca devrine veya terkine izin verilmemesi taahhüt edilerek noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz alımı gerçekleştiren yabancıların, bu durumlarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tespit edilmesi durumunda Türk vatandaşlığı kazanmaları mümkün hale getirilmiştir. İlk kez 2017 yılında hayata geçirilen bu uygulama, 2018 ve 2022 yıllarında yapılan değişikliklerle daha erişilebilir bir yapıya kavuşmuştur. Özellikle 13 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile en az 400.000,00 Amerikan Doları değerinde taşınmaz satın alan yabancılar, Türk vatandaşlığı için başvuru yapma hakkını elde etmişlerdir.
B. BAŞVURU ŞARTLARI NELERDİR?
Aşağıdaki şartları taşıyan yabancı gerçek kişiler Türk vatandaşlığına başvurabilir:
- Türkiye'de en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın almak.
· Taşınmazın piyasa değerinin belirlenmesi için SPK lisanslı bir değerleme şirketi tarafından hazırlanan değerleme raporu gereklidir. Bu rapor, taşınmazın güncel piyasa değerini, büyüklüğünü ve üzerindeki imar durumunu değerlendirir.
- Tapuya "satılamaz şerhi" (3 yıl süreyle) koydurmak.
- Satın alma bedelini banka aracılığıyla satıcıya ödemek.
- SPK lisanslı bir değerleme şirketi tarafından hazırlanmış güncel bir ekspertiz raporuna sahip olmak.
- Alınan taşınmazın, arsa veya tarla değil, yapılaşmış ya da yapılaşmaya uygun (örneğin kat irtifaklı veya kat mülkiyetli) nitelikte olması.
1 1. Taşınmazın Niteliği ve Değeri
· Vatandaşlık başvurusu kapsamında satın alınacak taşınmazın belirli kriterleri karşılaması gerekmektedir. Bu bağlamda, taşınmazın üzerinde kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmuş olması ya da yapı içeren bir arsa niteliği taşıması zorunludur. Ancak tarımsal araziler ve devre mülk gibi taşınmaz türleri bu süreçte uygun kabul edilmemektedir. Ayrıca, satın alınacak taşınmazın değerinin en az 400.000 Amerikan Doları olması gerekmektedir. Bu değer, bağımsız bir değerleme kuruluşu tarafından hazırlanmış bir taşınmaz değerleme raporuyla belirlenmektedir.
· Satın alınacak taşınmaz için düzenlenen değerleme raporuna (https://webtapu.tkgm.gov.tr/) üzerinden erişilebilir. Bu raporda belirtilen tutarın, belirlenen alt sınır olan 400.000,00 Amerikan Doları ya da üzerinde olması şarttır.
2. Tapu Kayıtları ve Şerhler
· Satın alınan taşınmazın tapu siciline, üç yıl süreyle satılmayacağına dair bir şerh düşülmesi zorunludur. Bu taahhüt, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile işlem yapılması durumunda da aynen geçerliliğini korur. Konulan şerh, vatandaşlık kazanımı sürecinin güvence altına alınması açısından önem taşır.
· Taşınmazın tapu kayıtlarına bu üç yıllık satış yasağı mutlaka işlenmelidir. Ayrıca, satış vaadi sözleşmesi de aynı şekilde, üç yıl boyunca devri veya terkini yapılmayacağı taahhüdüyle birlikte tapu siciline kaydedilmelidir.
3. Ödeme Süreci ve Döviz Alım Belgesi
· Taşınmaz alım süreci, ilgili yasal düzenlemelere uygun bir şekilde yürütülmelidir. Ödeme işlemi bankalar üzerinden gerçekleştirilir ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na döviz satışı yapılmasıyla devam eder. Bu satış sonucunda düzenlenen döviz alım belgesi, vatandaşlık başvuru sürecinde büyük önem taşımaktadır.
· Satın alınacak taşınmaz için Tapu Müdürlüğü tarafından düzenlenecek tapu belgesinde belirtilen satış bedelinin, en az 400.000,00 Amerikan Doları (USD) karşılığı Türk lirası olması gerekmektedir. Aynı zamanda, satış bedelinin transferine ilişkin dekonttaki tutar da bu miktardan az olmamalıdır. Dekont üzerinde, döviz alım belgesinde yer alan taşınmaz bilgilerinin açıkça belirtilmesi veya ilgili döviz alım belgesindeki işleme net bir atıf yapılması zorunludur.
4. Uygunluk Belgesi
Türkiye’de taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılabilmesi için, başvuru sürecinin ilk ve zorunlu aşamalarından biri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından düzenlenen ‘Uygunluk Belgesi’nin temin edilmesidir. Söz konusu belge, edinilen taşınmazın yürürlükteki mevzuatta öngörülen asgari değer şartını taşıdığını ve vatandaşlık başvurusuna esas diğer hukuki kriterlere uygun olduğunu resmî olarak teyit etmektedir. Uygunluk Belgesi’nin bulunmaması hâlinde, taşınmaz yatırımı temelinde Türk vatandaşlığına başvurulması hukuken mümkün değildir. Bu itibarla, Uygunluk Belgesi, taşınmaz yoluyla vatandaşlık kazanım sürecinin en temel ve belirleyici unsurlarından biri olarak kabul edilmektedir.
5. İdarenin Takdir Yetkisi
Tüm şartlar yerine getirilmiş olsa dahi Türk vatandaşlığı, doğrudan bir hak olarak kazanılmaz. Cumhurbaşkanlığı makamı, başvuruyu değerlendirerek nihai kararı verir. Bu süreçte milli güvenlik ve kamu düzeni gibi unsurlar dikkate alınır.
C. SIK SORULAN SORULAR
- · Eşim ve çocuklarım da vatandaşlık alabilir mi?
Evet. Ana başvuru sahibinin eşi ve 18 yaş altındaki çocukları da vatandaşlık hakkından faydalanabilir. - · Birden fazla taşınmaz satın alarak 400.000,00 USD sınırı geçilebilir mi?
Evet, toplamda bu değeri aşan birden çok taşınmaz satın alınabilir. Ancak hepsinin aynı anda başvuruda belirtilmesi gerekir. - · Kredi kullanarak alınan taşınmaz geçerli mi?
Hayır. Taşınmazın satın alınmasında ipotekli alım söz konusuysa veya yatırım miktarı krediyle karşılandıysa bu yatırımlar vatandaşlık için geçerli kabul edilmez. - NELERE DİKKAT ETMELİ?
- Taşınmazların gerçek değerinin düşük gösterilmemesi (bu durum başvurunun reddine neden olabilir)
- Sözleşmeli satışlarda (noter satış vaadi) özel şartların sağlanması gerekir
- İşlem sırasında profesyonel hukuk ve tapu danışmanlığı alınması, hata riskini en aza indirir.
Taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı, detaylı bir planlama ve yasal düzenlemelere uygun hareket etmeyi gerektirir. Sürecin her aşamasında profesyonel destek almak ve mevzuata tam uyum sağlamak, başarılı bir sonuç için kritik öneme sahiptir. Yatırımcıların, sürecin şeffaf ve doğru şekilde ilerlemesini sağlamak adına uzman danışmanlarla çalışması tavsiye edilmektedir.